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買農地建農舍 先確認建蔽率 2010-08-06

留意法規  申請地籍套繪  防建蔽率已移轉

2010年08月01日  蘋果日報

【廖芸婕╱台北報導】都市住久了,愈來愈多追求樂活的城市人想遠離塵囂,到郊區購買一塊農地興建農舍,過田園生活。專家提醒,買農地前須多留意相關法規,交易時應參閱土地謄本或到建管機關申請地籍套繪,確認農地建蔽率是否已被移轉,以免取得農地後才發現根本無法興建農舍。
 

 

市場上農地除了少數是由地主自己搭牌子、貼電話買賣外,8~9成的農地都是地主委託不動產仲介買賣。已蓋好農舍的農地規定較少,任何人都有資格買,只要確認該農地沒有圍牆、造景等違章建築,農地的轉手是不需要土地增值稅。
想自力興建農舍,要注意農地取得年份,2000年1月28日《農業發展條例》修正後,取得的農地規定面積須超過0.25公頃(約756坪),且地主(稱為「新農」)須在農地縣市設籍2年以上,才可以蓋農舍,在農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。
 

 

過戶前無法辦理貸款

農發條例修正前取得農地的「老農」限制較少,只須向各鄉鎮市公所申請「農業用地農用證明」(確認農地無違規使用)與「無農舍證明」(確認地主沒有其他農舍)即可興建農舍,因此不少買家會以有老農資格的原地主名義申請農舍建照、使照後再辦理過戶,俗稱「老農配建」。不過,農地與農舍興建成本於過戶前無法辦理貸款,必須全用現金處理,仍有潛在風險。
 

 

不臨道路無法蓋農舍

無論新農或老農名義興建農舍,都須注意農地有10%的建蔽率限制,亦即200坪的土地只能蓋20坪。過去有些地主把多塊農地一起算比例,建蔽率可能已經用掉了,農地被視為無法興建農舍的法定空地,價格至少便宜3~4成。然而舊式謄本並無註記建蔽率是否已被移轉,建管單位和地政事務所也不一定清查清楚,中信房屋花蓮真好加盟店店長蔡順富建議:「買方可到建管單位申請地籍套繪。」
買方也可要求原地主向地政事務所申請鑑界,丈量出土地面寬與深度,確認土地建物是否侵占到鄰地,避免未來糾紛。蔡順富提醒,不臨道路的「裡地」或「袋地」,因不便車輛進出,無法申請農舍,買方可要求原地主或仲介向建管單位確認該地有無「建築線」,若確定無法蓋農舍,可考慮蓋45平方公尺(約13.6坪)以下的資材室做農具放置及短暫休息,農業法人也可申請花卉栽培室。
住商不動產住商羅東興東加盟店店長莊智清提醒,避免從設籍到興建農舍的期間農地怠於耕作,導致被視為廢耕荒地課徵稅賦,可請農民或隔壁鄰居協助耕作。部分縣市政府更有休耕補助措施,提供景觀性植物的種子在休耕期種植,增加地方觀光效益。若選都市計劃內農地,未來可能被規劃為建地,增值潛力大。
 

 

農地交易應注意事項

◎1人只能擁有1間農舍
◎如有違章建築,如圍牆、造景等,移轉時得課徵地價稅與土地增值稅
◎農地興建農舍建蔽率為10%,新式土地謄本中的「他項權利部」可知建蔽率有無被移轉,或可到建管單位申請套繪,如建蔽率已被使用,無法興建農舍
◎無建築線的農地無法興建農舍
◎農舍高度限制,都市計畫區內14米,區外10米
◎農舍容積限制,都市計畫區內單層面積200坪、容積200坪,區外單層面積100坪、容積150坪
◎2000年1月28日《農業發展條例》修正後取得的農地,另有以下限制:
一、每塊面積須超過0.25公頃(約756坪)
二、須在農地所在縣市設籍滿2年,且取得農地滿2年才可興建農舍
三、農舍取得使用執照後滿5年方可轉手
資料來源:《蘋果》採訪整理

 

 

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