公寓大廈管理條例

中華民國八十四年六月二十八日總統華總(一)義字第四三一六號令公布全文五十二條

第一章 總則

第二章 住戶之權利義務

第三章 管理組織

第四章 罰則

第五章 附則

施行細則

第一章 總則

◆ 第一條

為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。本條例未規定者，適用其他法令之規定。

◆ 第二條

本條例所稱主管機關，在中央為內政部，在省（市）為省（市）政府，在縣（市）為縣（市）政府。

◆ 第三條

本條例用辭定義如下：

一、 公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

二、 區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

三、 專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

四、 共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

五、 約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

六、 約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

七、 區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

八、 管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。

九、 管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。

十、 住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。

十一、 管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務者。

十二、 規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

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第二章 住戶之權利義務

◆ 第四條

區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。

專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

◆ 第五條

區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

◆ 第六條

住戶應遵守下列事項：

一、 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、 他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、 管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、 其他法令或規約規定事項。

前項第二款及第三款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應補償所生之損害。

住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

◆ 第七條

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

一、 公寓大廈本身所占之地面。

二、 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。

三、 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

四、 約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

◆ 第八條

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。

住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。

◆ 第九條

各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。

住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。

前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

◆ 第十條

專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

◆ 第十一條

共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

◆ 第十二條

專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

◆ 第十三條

公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：

一、 配合都市更新計畫而實施重建者。

二、 嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。

三、 因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。

◆ 第十四條

公寓大廈有前條第二款或第三款情形之一，經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。

前項之受讓人視為同意重建。

重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。

◆ 第十五條

住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。

住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。

◆ 第十六條

住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。

住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。

住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。

住戶違反前三項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理；必要時得報請地方主管機關處理。

◆ 第十七條

住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。

前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。

◆ 第十八條

公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

一、 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

二、 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、 本基金之孳息。

四、 其他收入。

依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。本項所稱金融業者，準用票據法第四條第二項規定。

公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。

第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。

◆ 第十九條

區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。

◆ 第二十條

管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。

管理負責人或管理委員會拒絕移交，經定相當期間催告仍不移交時，得報請主管機關或訴請法院命其移交。

◆ 第二十一條

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

◆ 第二十二條

住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

一、 積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

二、 違反本條例規定經依第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

三、 其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

◆ 第二十三條

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

◆ 第二十四條

區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。

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第三章 管理組織

◆ 第二十五條

區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。

有下列情形之一者，應召開臨時會議：

一、 發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。

二、 經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。

區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得連任。

召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。

◆ 第二十六條

公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。

前項起造人為數人時，應互推一人為之。

◆ 第二十七條

公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。

公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之。管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。

公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，住戶得申請地方主管機關指定住戶一人為管理負責人。

◆ 第二十八條

區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。

◆ 第二十九條

區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。

第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。

區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。

◆ 第三十條

區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。

前條第三項及第四項之規定，於前項會議準用之。

◆ 第三十一條

區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：

一、 規約之訂定或變更。

二、 公寓大廈之重大修繕或改良。

三、 公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。

四、 住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。

五、 約定專用或約定共用事項。

前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。

◆ 第三十二條

區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。

◆ 第三十三條

利害關係人於必要時，得請求閱覽規約及前條之會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。

◆ 第三十四條

管理委員會之職務如下：

一、 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

二、 住戶違反第六條第一項規定之協調。

三、 住戶共同事務應興革事項之建議。

四、 住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

五、 公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。

六、 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

七、 區分所有權人會議決議事項之執行。

八、 規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。

九、 管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、 其他規約所定事項。

◆ 第三十五條

管理委員會有當事人能力。

管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。

◆ 第三十六條

管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。

◆ 第三十七條

第三十四條至第三十六條之規定，於管理負責人準用之。

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第四章 罰則

◆ 第三十八條

有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰：

一、 區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十六條之召集義務者。

二、 住戶違反第十六條第一項或第三項之規定者。

三、 管理負責人、主任委員或管理委員違反第十七條代為投保責任保險之義務者。

四、 管理負責人或主任委員無正當理由未執行第二十二條促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。

五、 管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十四條第七款之職務顯然影響住戶權益者。

◆ 第三十九條

有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰：

一、 區分所有權人違反第五條之利用者。

二、 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。

三、 住戶違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用者。

四、 住戶違反第十六條第二項之規定者。

五、 住戶違反第十七條投保責任保險之義務者。

六、 區分所權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者。

七、 管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務者。

八、 起造人或建築業者違反第四十五條規定者。

有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。

◆ 第四十條

依本條例所處之罰鍰，經通知限期繳納，屆期仍不繳納者，移送法院強制執行。

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第五章 附則

◆ 第四十一條

多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。

◆ 第四十二條

本條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之。

◆ 第四十三條

本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。

前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。

◆ 第四十四條

公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同。

前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。

公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：

一、 獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。

二、 建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。

三、 附屬建物以其外緣為界辦理登記。

四、 有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。

◆ 第四十五條

公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。

公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

◆ 第四十六條

區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或第三十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。

◆ 第四十七條

管理服務人管理辦法，由中央主管機關定之。

◆ 第四十八條

規約範本，由中央主管機關定之。

第四十四條規約草約，應依前項規約範本制作。

◆ 第四十九條

公寓大廈治安維護配合事項，由中央主管機關定之。

◆ 第五十條

本條例第六條、第九條、第十五條、第十六條、第二十條、第二十五條至第二十七條及第四十六條主管機關處理事項得授權鄉、鎮、市區公所辦理。

◆ 第五十一條

本條例施行細則，由中央主管機關定之。

◆ 第五十二條

本條例自公布日施行。

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公寓大廈管理條例施行細則

中華民國八十五年十月二日

台內營字第八五八五五四五號令發布

◆ 第一條

本細則依公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第五十一條規定訂定之。

◆ 第二條

本條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力：

一、 約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

二、 設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法。

三、 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

四、 共用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別約定。

五、 禁止住戶飼養動物之特別約定。

六、 違反義務之處理方式。

七、 財務運作之監督規定。

八、 區分所有權人會議決議應有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

九、 糾紛之協調程序。

十、 其他不牴觸法令之特別約定。

◆ 第三條

本條例所定區分所有權比例，指區分所有權人之專有部分依本條例第四十四條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。建物已完成登記者，依登記機關之記載為準。

同一區分所有權人有數專有部分者，前項區分所有權比例，應予累計。但於計算出席區分所有權人會議之比例時，應受本條例第二十九條第三項規定之限制。

◆ 第四條

本條例所定區分所有權人之人數，其計算方式如下：

一、 區分所有權已登記者，按其登記人數計算。但數人共有一專有部分者，以一人計。

二、 區分所有權未登記者，依本條例第四十四條第一項圖說之標示，每一專有部分以一人計。

◆ 第五條

本條例第七條第一款所定公寓大廈本身所占之地面，指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影範圍。

◆ 第六條

本條例 第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計算之：

一、 新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。

二、 逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者，超過新臺幣一千萬元部分為千分之十五。

三、 逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者，超過新臺幣一億元部分為千分之五。

四、 逾新臺幣十億元者，超過新臺幣十億元部分為千分之三。

五、 政府興建住宅之公共基金，其他法令有特別規定者，依其規定。

◆ 第七條

本條例第二十二條第一項第一款所定區分所有權總價，指管理負責人或管理委員會向該區分所有權人或住戶催告時，建築物之評定價格及當期土地公告現值。

◆ 第八條

本條例 第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效。

前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之日起算。

前二項之推選人或被推選人於推選或被推選後喪失區分所有權人資格時，除受讓人另為意思表示者外，其所為或所受推選仍為有效。

區分所有權人及住戶推選管理負責人時，準用前三項之規定。

前項推選管理負責人時，同一專有部分之區分所有權人及住戶共一推選權，區分所有權人及住戶意見不一致時，由區分所有權人行使之。

◆ 第九條

本條例第二十六條第一項所定報備之資料如下：

一、 訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。

二、 訂定規約時之區分所有權人會議會議記錄。

三、 規約內容。

四、 直轄市、縣（市）主管機關受理前項報備資料，應予建檔。

◆ 第十條

公寓大廈管理組織申請報備處理原則，由內政部定之。

◆ 第十一條

公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除本細則、區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得選舉、推選或被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

◆ 第十二條

本條例第三十四條所定管理委員會之職務，除第六款、第八款及第九款外，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

◆ 第十三條

本條例第四十一條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：

一、 依建築法第十一條規定之一宗建築基地。

二、 依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。

三、 其他經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。

◆ 第十四條

依本條例第四十三條第一項規定成立管理組織者，區分所有權人應依本條例第二十五條第三項規定，互推召集人一人召開第一次區分所有權人會議訂定4規約，並向地方主管機關報備。

◆ 第十五條

本條例所定之公告，應於公寓大廈公告欄內為之，未設公告欄者，應於主要出入口明顯處所為之。

◆ 第十六條

本細則自發布日施行。

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